Les 5 raisons les plus fréquentes d'un refus
1. Des ratios d'endettement trop élevés
Les prêteurs calculent la part de vos revenus qui sert à payer le logement (ratio ABD) et l'ensemble de vos dettes (ratio ATD). Chez les prêteurs traditionnels, les limites se situent généralement autour de 39 % et 44 %, calculées avec un taux de qualification plus élevé que votre taux réel (test de résistance). Ironiquement, ce sont souvent les dettes qu'on veut consolider qui font dépasser ces ratios.
2. Une cote de crédit affaiblie
Retards récents, cartes au maximum ou recouvrement : la banque refuse ou propose des conditions moins intéressantes. Voir la consolidation avec un mauvais crédit.
3. Des revenus difficiles à démontrer
Travailleurs autonomes, revenus de commissions, emploi récent ou revenus saisonniers : les banques exigent souvent deux ans d'historique. Certains prêteurs acceptent d'autres façons de démontrer le revenu.
4. Pas assez d'équité
Un prêteur réglementé ne peut généralement pas refinancer au-delà de 80 % de la valeur de la propriété. Si votre solde hypothécaire est déjà proche de cette limite, il reste peu de place pour les dettes. Voir comment calculer l'équité disponible.
5. Une évaluation plus basse que prévu
La valeur retenue par l'évaluateur peut être inférieure à ce que vous espériez, ce qui réduit le montant accessible.
Les solutions après un refus
- Un autre prêteur A : les critères varient d'une institution à l'autre (traitement des revenus, des dettes, des propriétés). Un dossier refusé à un endroit peut passer ailleurs.
- Un prêteur B (alternatif) : plus flexible sur le crédit et les revenus, avec un taux plus élevé et des frais de prêteur. Souvent utilisé pour 1 ou 2 ans, le temps d'assainir le dossier.
- Une deuxième hypothèque : on garde l'hypothèque actuelle (et son taux) et on ajoute un second prêt de rang inférieur pour rembourser les dettes.
- Un prêteur privé : en dernier recours, pour des situations temporaires, avec une stratégie de sortie claire.
- Une restructuration sans refinancement : parfois, la meilleure réponse est un plan de remboursement, une renégociation ou une consultation chez un syndic autorisé en insolvabilité.
À faire avant de déposer une nouvelle demande
- Demandez à votre banque la raison précise du refus.
- Évitez de multiplier les demandes vous-même : chaque demande formelle peut entraîner une vérification de crédit.
- Rassemblez vos documents : avis de cotisation, talons de paie, relevés hypothécaires, relevés de dettes, compte de taxes municipales.
- Faites une estimation avec le calculateur d'économie pour voir l'ordre de grandeur.
Le rôle du courtier après un refus
J'ai travaillé plusieurs années en institution financière : je sais comment une banque lit un dossier et pourquoi elle dit non. Comme courtier hypothécaire (certificat AMF no 227951, JA Hypothèques), je présente votre dossier aux prêteurs dont les critères correspondent à votre situation et je vous remets une réponse écrite, avec les frais et le coût total, avant que vous preniez une décision.
Questions fréquentes
Ma banque a refusé mon refinancement. Est-ce qu'un autre prêteur peut accepter?
Oui, c'est possible. Chaque prêteur a ses propres critères sur le crédit, les revenus et les ratios d'endettement. Un courtier peut présenter le dossier à d'autres prêteurs A, à des prêteurs alternatifs ou privés selon la situation.
Pourquoi une banque refuse-t-elle un refinancement pour consolider des dettes?
Les raisons les plus fréquentes sont des ratios d'endettement trop élevés, une cote de crédit faible, des revenus difficiles à prouver, une équité insuffisante ou une évaluation de la propriété plus basse que prévu.
Est-ce que plusieurs demandes de financement nuisent à ma cote de crédit?
Chaque demande formelle peut entraîner une vérification de crédit. Passer par un courtier permet de cibler les prêteurs appropriés plutôt que de multiplier les demandes.
Combien de temps faut-il pour refinancer après un refus?
Selon la complexité du dossier, une solution peut souvent être trouvée en quelques semaines, incluant l'évaluation et le passage chez le notaire. Une réponse écrite sur votre dossier est fournie en 48 heures ouvrables après réception des documents.
Tout financement est sujet à l'analyse de la situation financière, aux critères d'admissibilité et à l'approbation du prêteur. Les taux, les frais et les exemples présentés sont fournis à titre informatif et ne constituent pas une offre de financement.